Normative

Per essere soci di ADSI bisogna essere persone fisiche maggiorenni, giuridiche, anche di diritto pubblico, o Associazioni non riconosciute, che siano proprietarie o comproprietarie di dimore storiche o di singole unità immobiliari poste in dimore, oppure siano titolari su di esse di altri diritti reali.
Può avere titolo, per essere ammesso come socio, anche il coniuge, un parente o affine, entro il terzo grado del proprietario o possessore di una dimora storica, previo il suo consenso.

ISCRIVITI

Spetta la detrazione del 19% se si tratta di associazione legalmente riconosciuta senza scopo di lucro, che svolge o promuove attività di studio, di ricerca e di documentazione di rilevante valore culturale e artistico o che organizza e realizza attività culturali, in base ad apposita convenzione, per l’acquisto, la manutenzione, la protezione o il restauro delle cose di interesse artistico, storico, archeologico o etnografico individuate dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (D. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42), rigo E8, codice 26 (Erogazioni liberali per attività culturali ed artistiche) del 730;

- in alternativa, spetta la deduzione dal reddito se l’associazione ha per oggetto statutario la tutela, la promozione e la valorizzazione dei beni di interesse artistico, storico e paesaggistico (decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42), rigo E26, codice 8 del 730.

Per approfondire la questione è possibile consultare le Istruzioni alla compilazione del mod. 730/ 2020 alle pagine 54 e 60.

* La risposta è stata resa a titolo di assistenza al contribuente (circ.n.42/E del 5 agosto 2011) dal Centro di assistenza Multicanale di Cagliari.

Per gli immobili vincolati non sono previste aliquote Iva differenti rispetto alle medesime attività esercitate in immobili ordinari, la sua applicazione è legata al soggetto che esercita tale attività .. persona fisica, società o altro; a puro titolo esemplificativo  attualmente i biglietti per visite culturali (musei e giardini) sono esenti da IVA; la somministrazione di cibi e bevande e l’alloggio o gli spettacoli scontano una aliquota del 10%.

D. Quale è il corretto e conveniente metodo di emissione biglietti d’ingresso ed il relativo regime fiscale;

D. Quale inquadramento dare al personale che si occupa di tale attività, emettendo i biglietti all’ingresso ed accompagnando i gruppi;

D. Ho due ingressi separati: uno per la dimora storica ed il suo giardino, l’altro per un parco panoramico confinante ma separato dal primo ingresso. Fino ad ora ho inquadrato il tutto nell’attività dell’azienda agricola, quindi emettendo, come biglietti di ingresso, delle ricevute fiscali per corrispettivi dell’azienda agricola ed inquadrando il personale come avventizio dell’azienda agricola, pertanto con notevole spesa di contributi Inps. Mi ero infatti agganciato ad un comma della Legge Regione Lombardia sull’agriturismo che cita all’incirca - fruizione didattico-ricreativa di beni di notevole valore storico-architettonico-naturalistico ricompresi nell’azienda agricola. Sono stato anche iscritto come agriturismo, il che aveva prodotto un risparmio fiscale sull’introito biglietti, ma nessun risparmio sui contributi per il personale. Ora però per vari motivi non sono più iscritto come agriturismo. Con la mia attuale gestione ed impostazione, ora descritta, ho un carico fiscale e contributivo che drena almeno il 60 % degli introiti, inoltre devo pagare il personale, l’ammortamento di alcuni lavori eseguiti appositamente, e quindi non rimane nulla, se non addirittura vado in perdita. I miei ingressi sono aperti nel fine-settimana, o su prenotazione di gruppi, e sono circa 5.000 gli ingressi al parco e 2.000 gli ingressi alla dimora storica, all’anno.

R. Il caso descritto rientra nella fattispecie del possesso dinamico con “attività d’impresa - continuativa” da cui derivano solo redditi d’impresa: assoggettati a IRPEF, se l’attività è svolta da persone fisiche o società di persone (per esempio una ditta individuale o una S.a.s.) oppure a IRES se è svolta in forma di società di capitali (per esempio una S.r.l.); con rilevanza anche ai fini dell’IVA e spesso dell’IRAP. 

La risposta non può essere esaustiva perché non è dato sapere chi sia il proprietario o possessore della dimora storica e delle sue pertinenze (persona fisica?) e del rapporto che lo collega all’azienda agricola, gerente le visite guidate, che sembrerebbero soggetti diversi. Se così fosse il possessore di tipo statico (persona fisica) dovrebbe locare con contratto la dimora storica (pertinenze comprese) al gestore (azienda agricola) degli eventi (visite guidate), ricavandone un reddito fondiario (o meglio di fabbricati) soggetto a IRPEF.

Inoltre, non è corretto (salvo deroghe sul piano locale) inquadrare le prestazioni di “visite guidate” nell’ambito dell’attività agricola, dalla quale va tenuta separata, ai sensi dell’art. 36 del DPR 633/1972 (esercizio di più attività). Infatti le prestazioni inerenti le visite guidate, considerata la loro frequenza e intensità, comportano l’esercizio di un’attività d’impresa commerciale il cui reddito imponibile ai fini IRPEF è determinato per differenza tra “ricavi” e “costi”, differentemente dal regime del reddito agrario tassato su base catastale o forfetaria se l’attività è svolta da persone fisiche o Società Semplici, che rispettino - o meno - i limiti indicati dall’art. 32 del T.U.II.RR. 

Per chiarimenti più specifici, si suggerisce di rivolgersi ad un tributarista di fiducia.

E’ un’attività di produzione di beni o servizi che ha luogo quando risorse quali lavoro, impianti e materie prime concorrono all’ottenimento di beni o alla prestazione di servizi. Un’attività economica è caratterizzata dall’uso di fattori della produzione, da un processo di produzione e da uno o più prodotti ottenuti (merci o prestazioni di servizi).

Vi rientrano pertanto le attività commerciali, di somministrazione, le attività svolte in forma artigianale o industriale, le attività agricole, le attività turistico ricettive, l’edilizia e i servizi di cui alla Direttiva 2006/123/CE.

E’ l’attività economica svolta in maniera prevalente da un’unità locale. Quando più attività sono esercitate nell’ambito di una stessa unità, la prevalenza è individuata sulla base del valore aggiunto. In mancanza di tale dato, la prevalenza si stabilisce, nell’ordine, sulla base del fatturato, delle spese per il personale, delle retribuzioni lorde annue, del numero medio annuo di addetti.

Dopo aver determinato l’attività principale, la seconda in ordine di importanza è considerata attività secondaria.

Gli insediamenti relativi a tutte le attività di produzione di beni e servizi, incluse le attività agricole, commerciali e artigianali, le attività turistiche e alberghiere, i servizi resi dalle banche e dagli intermediari finanziari, i servizi di telecomunicazione.

Il SUAP è un ufficio speciale, costituito presso ogni Comune, di riferimento per tutti i procedimenti che abbiano ad oggetto:

- l’avvio e l’esercizio di attività produttive e di prestazione di servizi;

- le azioni di localizzazione, realizzazione, trasformazione, ristrutturazione o riconversione, ampliamento o trasferimento, nonché cessazione o riattivazione degli impianti produttivi (gli aspetti costruttivi).

Gli Sportelli Unici per le Attività Produttive sono dunque, in poche parole, gli interlocutori di chi desidera avviare un’attività economica, con o senza interventi edilizi sul fabbricato o sull’area oggetto del suo interesse. Le attività produttive di competenza del SUAP sono tutte quelle che producono beni e/o forniscono servizi (D.P.R. 160/10), non necessariamente svolte a scopo di lucro o su retribuzione (Corte di Giustizia UE, D. Lgs 59/10, art.8, comma 1 lett. a).

Come ha chiarito ANCI con una nota di indirizzo del gennaio 2013, si rivolge al SUAP anche chi non ha la qualità di imprenditore. Ecco perché il portale propone procedimenti che riguardano anche soggetti privati e del terzo settore: pensiamo alle manifestazioni temporanee e di sorte locale, organizzate da enti morali o associazioni (non sono imprenditori), che non perseguono scopo di lucro; oppure ai Bed & Breakfast, gestiti da privati (non aventi carattere di imprenditore), nell’ambito della propria residenza.

La SCIA è un atto scritto con il quale l’imprenditore dichiara, sotto la propria responsabilità, che vi sono tutte le condizioni per l’avvio immediato di una determinata attività; la SCIA viene corredata di attestazioni/asseverazioni rese da tecnici qualificati (incluse le dichiarazioni di conformità rese dalle Agenzie per le Imprese, se costituite), nel caso la normativa di settore che disciplina quella specifica attività le preveda.

La SCIA è quindi una procedura semplificata di avvio di un’attività ed è regolata dall’art. 19 della Legge 07/08/1990, n. 241. L’utente non deve quindi presentare una domanda per iniziare un procedimento per il quale è stata introdotta la SCIA; qualora ciò accadesse, il SUAP comunicherà al richiedente l’archiviazione della domanda e lo inviterà a presentare la SCIA.

I tipi di SCIA presenti sul Portale sono stati realizzati con la logica della standardizzazione e semplificazione amministrativa, su base unitaria regionale.

Il SUAP, attraverso gli uffici preposti, esperisce i controlli sulla sussistenza dei presupposti normativi per l’esercizio dell’attività. I controlli possono essere svolti anche su un “campione” (cioè non sulla totalità delle segnalazioni che pervengono al Comune, ma su una quota parte di esse, individuata con un provvedimento del Dirigente competente).

Se i controlli si dovessero concludere negativamente e non fosse possibile regolarizzare l’attività, gli uffici preposti dovrebbero ordinarne la cessazione

Comunicazione e SCIA non sono la stessa cosa.

Nella vita quotidiana siamo circondati da attività economiche di competenza degli Sportelli Unici: dai negozi, ai mercati, dai bar ai locali di spettacolo, dai tatuatori ai campeggi, dai taxisti ai centri vacanza, dagli spettacoli viaggianti agli acconciatori, e via dicendo.

L’art. 20, primo comma, del Codice dei beni culturali e del paesaggio (d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42) prevede che “I beni culturali non possono essere distrutti, deteriorati, danneggiati o adibiti ad usi non compatibili con il loro carattere storico o artistico oppure tali da recare pregiudizio alla loro conservazione”. Il successivo art. 21, comma 4, dispone inoltre che il mutamento di destinazione d’uso dei beni culturali debba essere comunicato al soprintendente, affinché verifichi la compatibilità della nuova destinazione d’uso prospettata con il carattere storico o artistico del bene e con le esigenze di conservazione. Le attività esercitabili all’interno di immobili vincolati, dunque, sono soltanto quelle compatibili con il carattere storico o artistico del bene e con la necessità di assicurarne la conservazione.

L’art. 21, comma 4, del Codice dei beni culturali stabilisce che “l’esecuzione di opere e lavori di qualunque genere su beni culturali è subordinata ad autorizzazione del soprintendente”; il successivo comma 5 afferma inoltre che “L’autorizzazione è resa su progetto o, qualora sufficiente, su descrizione tecnica dell’intervento, presentati dal richiedente, e può contenere prescrizioni” ed aggiunge: “Se i lavori non iniziano entro cinque anni dal rilascio dell’autorizzazione, il soprintendente può dettare prescrizioni ovvero integrare o variare quelle già date in relazione al mutare delle tecniche di conservazione”.

Sulla base di tali previsioni, gli interventi di qualsiasi genere su beni vincolati sono soggetti alla specifica autorizzazione del soprintendente, oltre che alle autorizzazioni prescritte dalla disciplina generale in materia di edilizia ed urbanistica.

Il Codice dei beni culturali prevede una forma di contribuzione pubblica per gli interventi di restauro di beni vincolati. La legge (artt. 35 e ss.), in particolare, prevede sia una forma di contribuzione in conto capitale, che in linea di massima copre la metà del costo dell’intervento, al netto di altri eventuali contributi pubblici ricevuti, sia una forma di contribuzione in conto interessi, volta a coprire gli interessi passivi sui finanziamenti eventualmente contratti per l’effettuazione del restauro.

La disciplina in tema di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche si applica a tutti gli edifici pubblici nonché a tutti gli edifici privati aperti al pubblico, anche nell’ipotesi in cui si tratti di beni vincolati. Qualora, in ragione della natura vincolata del bene, l’effettuazione degli interventi di adeguamento non possa essere autorizzata, è previsto che la conformità alle norme vigenti in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche possa essere realizzata con opere provvisionali, sulle quali sia stata acquisita l’approvazione dell’autorità competente (così l’art. 82, comma 2, del Testo Unico dell’Edilizia di cui al d.P.R. n. 6 giugno 2001, n. 380). Secondo la giurisprudenza amministrativa, peraltro, l’autorizzazione all’effettuazione di interventi di adeguamento “può essere negata solo ove non sia possibile realizzare le opere senza pregiudizio del bene tutelato” (così Cons. Stato, sez. VI, sent. 2 dicembre 2019, n. 8225), ed il concreto accertamento del pregiudizio richiede un “onere motivazionale particolarmente intenso, poiché l'interesse alla protezione della persona svantaggiata può soccombere di fronte alla tutela del patrimonio artistico solo in casi eccezionali” (così, Cons. Stato, sez. VI, sent. 18 ottobre 2017, n. 4824).

Salvo alcune eccezioni, i beni culturali appartenenti a soggetti privati sono liberamente trasferibili; tuttavia, ai sensi dell’art. 60 del Codice dei beni culturali, il Ministero, la Regione o gli altri enti pubblici interessati hanno la facoltà di acquistare in via di prelazione i beni culturali trasferiti a titolo oneroso o conferiti in società, rispettivamente, al medesimo prezzo stabilito nell’atto di alienazione o al medesimo valore attribuito nell’atto di conferimento. A tal fine gli atti di alienazione dei beni culturali sono soggetti all’obbligo di denuncia al Ministero.

Anche la vendita di una quota di un bene vincolato rientra nell’ambito di applicazione della c.d. “prelazione artistica” prevista dal Codice dei beni culturali. Quanto ai rapporti tra la prelazione artistica e la prelazione riconosciuta dal codice civile al comproprietario, pur in assenza di una previsione espressa, si ritiene prevalente quella artistica, in ragione delle finalità pubblicistiche di tutela del bene culturale cui la stessa è funzionale.

Non sussistono limitazioni particolari alla possibilità di concedere in locazione immobili vincolati, dovendo trovare applicazione la disciplina ordinaria in tema di locazioni immobiliari, applicabile anche ai beni culturali.

L’art. 59 del Codice dei beni culturali, come modificato nel 2011, prevede che “Gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o, limitatamente ai beni mobili, la detenzione di beni culturali sono denunciati al Ministero”; atteso che la locazione trasferisce la mera detenzione del bene culturale, a seguito della novella del 2011 è venuto meno l’obbligo di denuncia della locazione di immobili vincolati.

La norma che impone la produzione dell’attestato di prestazione energetica nel caso di vendita, trasferimento a titolo gratuito o nuova locazione (art. 6, comma 2, d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192), non contempla deroghe connesse al carattere vincolato dell’immobile oggetto di locazione. È vero, in effetti, che il precedente art. 3, comma 3, del medesimo decreto prevede che sono escluse dal relativo ambito applicativo i beni culturali e quelli paesaggistici, ma il successivo comma 3-bis precisa che per detti immobili “il presente decreto si applica limitatamente alle disposizioni concernenti: […] a) l’attestazione della prestazione energetica degli edifici, di cui all'articolo 6”. Risulta dunque confermato l’obbligo di produzione dell’APE anche in caso di locazione di immobili vincolati.

Ricorrendone tutti i presupposti, anche in relazione agli interventi effettuati su immobili vincolati trovano applicazione le generali misure agevolative per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, ovvero la detrazione Irpef di un importo pari al 36% (per le spese sostenute nell’anno 2025) ed al 30% (per le spese sostenute negli anni 2026 e 2027) delle spese per interventi edilizi, fino ad una spesa massima di € 96mila; la detrazione è elevata al 50% per l’anno 2025 ed al 36% per gli anni 2026 e 2027 nel caso in cui le spese siano sostenute per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale). Con particolare riguardo ai beni vincolati, inoltre, l’art. 15, comma 1, lett. g) del Testo Unico delle Imposte sui Redditi di cui al d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, sancisce la detraibilità dal reddito ai fini Irpef di un importo pari al 19% delle “spese sostenute dai soggetti obbligati alla manutenzione, protezione o restauro delle cose vincolate […] nella misura effettivamente rimasta a carico”. Ove si tratti di spese per interventi non obbligatori, è necessario presentare al Ministero per i beni culturali una dichiarazione sostitutiva ove si attesti la necessità di effettuare le spese. Tale ultima detrazione è cumulabile con quelle ordinarie, ma in tal caso la misura della detrazione è ridotta alla metà (9,5%). Occorre inoltre precisare che la detrazione in parola riguarda le spese relative alla manutenzione, protezione o restauro delle “cose vincolate” e riguarda, pertanto, sia i beni immobili che i beni mobili.

La donazione di immobili vincolati è soggetta ad imposta di donazione in misura fissa di € 200, a condizione che il donatario presenti all’Agenzia delle Entrate l’attestazione rilasciata dalla soprintendenza in ordine alla sussistenza del vincolo ed all’assolvimento degli obblighi di conservazione e protezione, ai sensi degli artt. 13 e 59 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta sulle successioni e donazioni di cui al d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 346.

Fatta salva la possibilità di aderire in alternativa ai regimi fiscali agevolati previsti per gli tutti gli immobili in presenza dei relativi presupposti di legge, i canoni di locazione di un immobile vincolato percepiti da una persona fisica sono ordinariamente soggetti ad Irpef, determinata assumendo il maggiore importo tra la rendita catastale rivalutata dell’immobile ed il canone pattuito, diminuito forfettariamente del 35% (in luogo del 5% previsto in caso di locazione di immobile non vincolato).

L’art. 1, comma 747, lett. a), l. 27 dicembre 2019, n. 160 prevede che la base imponibile dell’IMU è ridotta del 50% per i fabbricati dichiarati di interesse storico o artistico ai sensi della disciplina dettata dal Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Una recente pronuncia della Corte di Cassazione (Cass., sez. trib., sent. 8 luglio 2020, n. 14279) ha riconosciuto la possibilità di cumulare la riduzione della base imponibile prevista per gli immobili vincolati con quella (sempre del 50%) prevista dall’art. 1, comma 747, lett. b), l. 27 dicembre 2019, n. 160 per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati. Secondo la pronuncia sopra richiamata, in sintesi, in caso di immobile vincolato inagibile o inabitabile, la base imponibile rilevante ai fini Imu deve essere ridotta nella misura pari al 25% di quella ordinaria.

Ai sensi dell'art. 13, primo comma, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni di cui al d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 346, i beni culturali sono esclusi dall’attivo ereditario se sono stati sottoposti al vincolo anteriormente all’apertura della successione e sono stati assolti i conseguenti obblighi di conservazione e protezione; il valore dei beni vincolati, dunque, non concorre alla determinazione della base imponibile dell’imposta sulle successioni. L’erede decade tuttavia dall’agevolazione se aliena in tutto o in parte i beni in questione prima che sia decorso un quinquennio dall’apertura della successione, in caso di mutamento di destinazione degli immobili o in caso di mancato assolvimento degli obblighi prescritti per consentire l’esercizio del diritto di prelazione da parte dello Stato.

Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, le norme fiscali di favore correlate all’interesse storico o artistico degli immobili si applicano anche nell’ipotesi in cui il vincolo sia apposto su una porzione dell’immobile non separabile “fisicamente e/o economicamente” dal resto dell’edificio (ad esempio sulla facciata; sul portale; ecc.).

L’art. 1, comma 12, l. 27 dicembre 2017, n. 205, come modificata da ultimo dall’art. 1, comma 76, l. 30 dicembre 2020, n. 178, prevede anche per l’anno 2021 la detraibilità ai fini Irpef di un importo pari al 36% delle spese documentate, fino ad un ammontare massimo di € 5.000 per unità immobiliare ad uso abitativo, sostenute per la “«sistemazione a verde» di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi”, nonché per la realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili.

Ai sensi dell’art. 1, comma 741, lett. a), l. 27 dicembre 2019, n. 160, per “fabbricato” si intende “l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente”. Pertanto, se l’area di pertinenza dell’immobile vincolato rispetta i requisiti di cui al citato comma 741, ai fini Imu lo stesso si considera parte integrante del fabbricato (e dunque beneficia della riduzione prevista per i fabbricati dichiarati di interesse storico o culturale); in caso contrario, l’area pertinenziale è autonomamente assoggettata ad Imu e, stante il tenore letterale del comma 747, comma a) (che riferisce la riduzione del 50% della base imponibile ai soli fabbricati) non può beneficiare della riduzione.