Normative

Per essere soci di ADSI bisogna essere persone fisiche maggiorenni, giuridiche, anche di diritto pubblico, o Associazioni non riconosciute, che siano proprietarie o comproprietarie di dimore storiche o di singole unità immobiliari poste in dimore, oppure siano titolari su di esse di altri diritti reali.
Può avere titolo, per essere ammesso come socio, anche il coniuge, un parente o affine, entro il terzo grado del proprietario o possessore di una dimora storica, previo il suo consenso.

ISCRIVITI

Sì, ma solo per le erogazioni liberali (donazioni) e non per le quote associative, che non danno diritto ad alcun beneficio fiscale.

L’A.D.S.I. essendo iscritta al Registro Unico Nazionale del Terzo Settore (RUNTS), dà diritto ai benefici fiscali previsti dall’art. 83 del D.lgs. 117/2017 (Codice del Terzo Settore):

I donatori Persone fisiche possono beneficiare di:

-        una detrazione IRPEF del 30% dell’importo donato, fino a un massimo di 30.000 euro l’anno;

-        in alternativa, la deduzione dal reddito complessivo fino al 10% del reddito dichiarato.

Società ed enti soggetti a IRES (es. S.r.l., S.p.A., enti commerciali) possono dedurre le donazioni fino al 10% del reddito complessivo. A partire però dal 1° gennaio 2025, con l’introduzione dell’art. 16-ter del TUIR (ad opera della Legge di bilancio 2025), sono stati introdotti dei limiti alla fruizione delle detrazioni fiscali per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro. Tali limiti coinvolgono anche le detrazioni per le erogazioni liberali a favore degli ETS.

Per gli immobili vincolati ai sensi del D.lgs. 42/2004, non sono previste specifiche aliquote IVA agevolate per il solo fatto che l’attività avvenga in un bene culturale. Le aliquote applicabili dipendono dalla natura dell’attività svolta e dal regime fiscale del soggetto che la esercita (persona fisica, società, ente non commerciale, ETS, ecc.).

A puro titolo esemplificativo attualmente i biglietti per visite culturali (musei e giardini) sono esenti da IVA; la somministrazione di cibi e bevande e l’alloggio o gli spettacoli scontano una aliquota del 10%.

D. Quale è il corretto e conveniente metodo di emissione biglietti d’ingresso ed il relativo regime fiscale;

D. Quale inquadramento dare al personale che si occupa di tale attività, emettendo i biglietti all’ingresso ed accompagnando i gruppi;

D. Ho due ingressi separati: uno per la dimora storica ed il suo giardino, l’altro per un parco panoramico confinante ma separato dal primo ingresso. Fino ad ora ho inquadrato il tutto nell’attività dell’azienda agricola, quindi emettendo, come biglietti di ingresso, delle ricevute fiscali per corrispettivi dell’azienda agricola ed inquadrando il personale come avventizio dell’azienda agricola, pertanto con notevole spesa di contributi Inps. Mi ero infatti agganciato ad un comma della Legge Regione Lombardia sull’agriturismo che cita all’incirca - fruizione didattico-ricreativa di beni di notevole valore storico-architettonico-naturalistico ricompresi nell’azienda agricola. Sono stato anche iscritto come agriturismo, il che aveva prodotto un risparmio fiscale sull’introito biglietti, ma nessun risparmio sui contributi per il personale. Ora però per vari motivi non sono più iscritto come agriturismo. Con la mia attuale gestione ed impostazione, ora descritta, ho un carico fiscale e contributivo che drena almeno il 60 % degli introiti, inoltre devo pagare il personale, l’ammortamento di alcuni lavori eseguiti appositamente, e quindi non rimane nulla, se non addirittura vado in perdita. I miei ingressi sono aperti nel fine-settimana, o su prenotazione di gruppi, e sono circa 5.000 gli ingressi al parco e 2.000 gli ingressi alla dimora storica, all’anno.

R. Il caso descritto rientra nella fattispecie del possesso dinamico con “attività d’impresa - continuativa” da cui derivano solo redditi d’impresa: assoggettati a IRPEF, se l’attività è svolta da persone fisiche o società di persone (per esempio una ditta individuale o una S.a.s.) oppure a IRES se è svolta in forma di società di capitali (per esempio una S.r.l.); con rilevanza anche ai fini dell’IVA e spesso dell’IRAP. 

La risposta non può essere esaustiva perché non è dato sapere chi sia il proprietario o possessore della dimora storica e delle sue pertinenze (persona fisica?) e del rapporto che lo collega all’azienda agricola, gerente le visite guidate, che sembrerebbero soggetti diversi. Se così fosse il possessore di tipo statico (persona fisica) dovrebbe locare con contratto la dimora storica (pertinenze comprese) al gestore (azienda agricola) degli eventi (visite guidate), ricavandone un reddito fondiario (o meglio di fabbricati) soggetto a IRPEF.

Inoltre, non è corretto (salvo deroghe sul piano locale) inquadrare le prestazioni di “visite guidate” nell’ambito dell’attività agricola, dalla quale va tenuta separata, ai sensi dell’art. 36 del DPR 633/1972 (esercizio di più attività). Infatti le prestazioni inerenti le visite guidate, considerata la loro frequenza e intensità, comportano l’esercizio di un’attività d’impresa commerciale il cui reddito imponibile ai fini IRPEF è determinato per differenza tra “ricavi” e “costi”, differentemente dal regime del reddito agrario tassato su base catastale o forfetaria se l’attività è svolta da persone fisiche o Società Semplici, che rispettino - o meno - i limiti indicati dall’art. 32 del T.U.II.RR. 

Per chiarimenti più specifici, si suggerisce di rivolgersi ad un tributarista di fiducia.

È bene distinguere tra definizione civilistica e definizione fiscale.

Definizione civilistica:
per attività economica si intende un’attività organizzata mediante l’impiego di risorse quali lavoro, capitale, beni strumentali e materie prime, finalizzata alla produzione o allo scambio di beni e alla prestazione di servizi. Essa implica l’esistenza di un processo produttivo strutturato, attraverso il quale si ottiene un risultato economicamente rilevante, ossia un bene o un servizio destinato al mercato.

Rientrano in tale definizione le attività commerciali, industriali, artigianali, agricole, turistico-ricettive, edilizie, di somministrazione, nonché i servizi alla persona e alle imprese, inclusi quelli riconducibili alla Direttiva 2006/123/CE relativa ai servizi nel mercato interno.

Definizione fiscale:
L’ordinamento fiscale conosce una definizione autonoma di attività d’impresa.

A fini Iva, il D.P.R. n. 633/1972 definisce “esercizio di imprese” l’esercizio “per professione abituale, ancorché non esclusiva, delle attività commerciali o agricole di cui agli articoli 2135 e 2195 del codice civile, anche se non organizzate in forma di impresa, nonché l'esercizio di attività, organizzate in forma di impresa, dirette alla prestazione di servizi che non rientrano nell'articolo 2195 del codice civile”. L’art. 55 del TUIR reca analoga definizione per le Imposte dirette.

A fini fiscali (sia Iva, sia Imposte dirette) le cessioni di beni e le prestazioni di servizi fatte dalle società commerciali (snc, sas e società di capitali) si considerano svolte sempre nell’esercizio d’impresa.

E’ l’attività economica svolta in maniera prevalente da un’unità locale. Quando più attività sono esercitate nell’ambito di una stessa unità, la prevalenza è individuata sulla base del valore aggiunto. In mancanza di tale dato, la prevalenza si stabilisce, nell’ordine, sulla base del fatturato, delle spese per il personale, delle retribuzioni lorde annue, del numero medio annuo di addetti.

Dopo aver determinato l’attività principale, la seconda in ordine di importanza è considerata attività secondaria.

Gli insediamenti relativi a tutte le attività di produzione di beni e servizi, incluse le attività agricole, commerciali e artigianali, le attività turistiche e alberghiere, i servizi resi dalle banche e dagli intermediari finanziari, i servizi di telecomunicazione.

Il SUAP è un ufficio speciale, costituito presso ogni Comune, di riferimento per tutti i procedimenti che abbiano ad oggetto:

- l’avvio e l’esercizio di attività produttive e di prestazione di servizi;

- le azioni di localizzazione, realizzazione, trasformazione, ristrutturazione o riconversione, ampliamento o trasferimento, nonché cessazione o riattivazione degli impianti produttivi (gli aspetti costruttivi).

Gli Sportelli Unici per le Attività Produttive sono dunque, in poche parole, gli interlocutori di chi desidera avviare un’attività economica, con o senza interventi edilizi sul fabbricato o sull’area oggetto del suo interesse. Le attività produttive di competenza del SUAP sono tutte quelle che producono beni e/o forniscono servizi (D.P.R. 160/10), non necessariamente svolte a scopo di lucro o su retribuzione (Corte di Giustizia UE, D. Lgs 59/10, art.8, comma 1 lett. a).

Come ha chiarito ANCI con una nota di indirizzo del gennaio 2013, si rivolge al SUAP anche chi non ha la qualità di imprenditore. Ecco perché il portale propone procedimenti che riguardano anche soggetti privati e del terzo settore: pensiamo alle manifestazioni temporanee e di sorte locale, organizzate da enti morali o associazioni (non sono imprenditori), che non perseguono scopo di lucro; oppure ai Bed & Breakfast, gestiti da privati (non aventi carattere di imprenditore), nell’ambito della propria residenza.

La SCIA è un atto scritto con il quale l’imprenditore dichiara, sotto la propria responsabilità, che vi sono tutte le condizioni per l’avvio immediato di una determinata attività; la SCIA viene corredata di attestazioni/asseverazioni rese da tecnici qualificati (incluse le dichiarazioni di conformità rese dalle Agenzie per le Imprese, se costituite), nel caso la normativa di settore che disciplina quella specifica attività le preveda.

La SCIA è quindi una procedura semplificata di avvio di un’attività ed è regolata dall’art. 19 della Legge 07/08/1990, n. 241. L’utente non deve quindi presentare una domanda per iniziare un procedimento per il quale è stata introdotta la SCIA; qualora ciò accadesse, il SUAP comunicherà al richiedente l’archiviazione della domanda e lo inviterà a presentare la SCIA.

I tipi di SCIA presenti sul Portale sono stati realizzati con la logica della standardizzazione e semplificazione amministrativa, su base unitaria regionale.

Il SUAP, attraverso gli uffici preposti, esperisce i controlli sulla sussistenza dei presupposti normativi per l’esercizio dell’attività. I controlli possono essere svolti anche su un “campione” (cioè non sulla totalità delle segnalazioni che pervengono al Comune, ma su una quota parte di esse, individuata con un provvedimento del Dirigente competente).

Se i controlli si dovessero concludere negativamente e non fosse possibile regolarizzare l’attività, gli uffici preposti dovrebbero ordinarne la cessazione

Comunicazione e SCIA non sono la stessa cosa.

Nella vita quotidiana siamo circondati da attività economiche di competenza degli Sportelli Unici: dai negozi, ai mercati, dai bar ai locali di spettacolo, dai tatuatori ai campeggi, dai taxisti ai centri vacanza, dagli spettacoli viaggianti agli acconciatori, e via dicendo.

Sì, esistono vincoli precisi. Ai sensi dell’art. 20, comma 1, del Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42), i beni culturali non possono essere distrutti, deteriorati, danneggiati o adibiti a usi non compatibili con il loro carattere storico o artistico, né a usi che possano pregiudicarne la conservazione.

Le attività esercitabili, pertanto, devono essere coerenti con la natura storica e artistica dell’immobile, nonché rispettose della sua integrità strutturale e decorativa. Tali limiti valgono anche per gli immobili soggetti a vincolo culturale indiretto, ovvero quei beni che, pur non essendo essi stessi tutelati direttamente, si trovano nel contesto ambientale e architettonico di beni vincolati, e ne costituiscono la cornice ambientale. La finalità del vincolo indiretto è proteggere la prospettiva, la luce, l’armonia estetica e le condizioni ambientali del bene culturale direttamente tutelato.

Secondo la giurisprudenza amministrativa, il vincolo indiretto va applicato in modo proporzionato, congruo e ragionevole, bilanciando tutela e fruibilità.

Sì. Ai sensi dell’articolo 21 del D.lgs. 42/2004, qualsiasi intervento eseguito su beni culturali, inclusi quelli immobili, è soggetto a preventiva autorizzazione della Soprintendenza. Questo riguarda anche manutenzioni ordinarie e straordinarie, restauri, ristrutturazioni o modifiche funzionali, qualora possano incidere sul valore storico-artistico dell’immobile vincolato.

Inoltre, anche il semplice mutamento di destinazione d’uso dell’immobile dev’essere comunicato al Soprintendente, che valuterà la compatibilità del nuovo uso con la conservazione e il carattere culturale del bene, ai sensi dell’art. 20, comma 1.

L’autorizzazione è rilasciata su presentazione di un progetto o, qualora sufficiente, una descrizione tecnica e può contenere prescrizioni specifiche per tutelare il bene. Se i lavori non vengono avviati entro cinque anni, il Soprintendente ha facoltà di modificare o aggiornare le prescrizioni in base all’evoluzione delle tecniche di conservazione.

Sì. Il Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.lgs. 42/2004) prevede, agli articoli 31, 35, 36, 37 e 38, la possibilità per proprietari, possessori o detentori di beni culturali di accedere a contributi statali per l’esecuzione di interventi di restauro o conservazione. In particolare, l’art. 35, comma 1, stabilisce che il Ministero può concorrere alle spese sostenute per gli interventi previsti dall’art. 31, comma 1, come restauri, manutenzioni straordinarie o consolidamenti.

Spesso, In cambio del finanziamento, l’art. 38 impone l’obbligo di rendere accessibili al pubblico i beni oggetto dell’intervento, in modalità e tempi concordati con l’amministrazione. Si tratta di una forma di compensazione che intende bilanciare il sostegno pubblico con la fruibilità collettiva del patrimonio restaurato.

Le forme di contributo statale possono essere di natura diversa, sia per finalità che per modalità di erogazione: ad esempio, contributi diretti a fondo perduto o rimborsi parziali delle spese sostenute, a seconda dei casi e dei bandi disponibili.

Altre forme di contribuzione pubblica possono essere erogate da Enti preposti. È il caso per esempio dei bandi annualmente indetti dall’Istituto Regionale delle Ville Venete, che prevedono anche finanziamenti a fondo perduto, in base alla tipologia dell’intervento. Anche essi prevedono in cambio l’impegno di aprire al pubblico da concordare preventivamente.

Altri Enti erogatori possono essere i GAL (Gruppi di Azione Locali), ossia paternariati pubblico-privati, promossi dalla UE per sviluppare piani e programmi di interventi dedicati al miglioramento socio-economico delle comunità rurali, tra cui il Programma di Sviluppo Rurale (P.S.R.), che può prevedere anche finanziamenti per il recupero dell’edilizia rurale di carattere storico.

La disciplina in tema di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche si applica a tutti gli edifici pubblici nonché a tutti gli edifici privati aperti al pubblico, anche nell’ipotesi in cui si tratti di beni vincolati.
Qualora, in ragione della natura vincolata del bene, l’effettuazione degli interventi di adeguamento non possa essere autorizzata, è previsto che la conformità alle norme vigenti in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche possa essere realizzata con opere provvisionali, sulle quali sia stata acquisita l’approvazione dell’autorità competente (così l’art. 82, comma 2, del Testo Unico dell’Edilizia di cui al d.P.R. n. 6 giugno 2001, n. 380).
Secondo la giurisprudenza amministrativa, peraltro, l’autorizzazione all’effettuazione di interventi di adeguamento “può essere negata solo ove non sia possibile realizzare le opere senza pregiudizio del bene tutelato” (così Cons. Stato, sez. VI, sent. 2 dicembre 2019, n. 8225), ed il concreto accertamento del pregiudizio richiede un “onere motivazionale particolarmente intenso, poiché l'interesse alla protezione della persona svantaggiata può soccombere di fronte alla tutela del patrimonio artistico solo in casi eccezionali” (così, Cons. Stato, sez. VI, sent. 18 ottobre 2017, n. 4824).

Salvo alcune eccezioni, i beni culturali appartenenti a soggetti privati sono liberamente trasferibili; tuttavia, ai sensi dell’art. 60 del Codice dei beni culturali, il Ministero, la Regione o gli altri enti pubblici interessati hanno la facoltà di acquistare in via di prelazione i beni culturali trasferiti a titolo oneroso o conferiti in società, rispettivamente, al medesimo prezzo stabilito nell’atto di alienazione o al medesimo valore attribuito nell’atto di conferimento.
A tal fine gli atti di alienazione dei beni culturali sono soggetti all’obbligo di denuncia al Ministero e in pendenza del termine prescritto di 60 giorni l’atto di alienazione rimane condizionato, sospensivamente dall’esercizio della prelazione. In tale arco temporale è vietato effettuare la consegna della cosa.

In linea di principio, anche la vendita di una quota di un bene vincolato rientra nell’ambito di applicazione della c.d. “prelazione artistica” prevista dal Codice dei beni culturali.
Quanto ai rapporti tra la prelazione artistica e la prelazione riconosciuta dal Codice civile al comproprietario, pur in assenza di una previsione espressa, si ritiene prevalente quella artistica, in ragione delle finalità pubblicistiche di tutela del bene culturale cui la stessa è funzionale.
Per approfondire presupposti e limiti della “prelazione artistica” su quota indivisa, cfr. Parere dell’Ufficio legislativo MIBAC del 2.10.2015.

Non sussistono limitazioni particolari alla possibilità di concedere in locazione immobili vincolati, dovendo trovare applicazione la disciplina ordinaria in tema di locazioni immobiliari, applicabile anche ai beni culturali.

Con l’art. 4 comma 16 del decreto-legge n. 70/2011, convertito dalla legge 106/2011, è stato modificato l’art. 59 del Codice dei beni culturali (D.lgs. 42/2004) in tema di detenzione di beni culturali immobili vincolati.

Da allora, non è più obbligatoria la comunicazione alla Soprintendenza in caso di locazione o concessione di immobili vincolati di proprietà privata, enti ecclesiastici o istituzioni senza fini di lucro. Questo obbligo rimane invece per i beni mobili.

Tuttavia, per i beni immobili di proprietà di enti pubblici titolari di demanio pubblico (Stato, Regioni, Province, Comuni ecc.), la concessione o locazione è sempre soggetta a preventiva autorizzazione ai sensi dell’art. 106, comma 2-bis del Codice.

Quindi, per immobili vincolati privati o di enti non pubblici, non serve più comunicare alla Soprintendenza la locazione o concessione, mentre per quelli pubblici l’autorizzazione resta obbligatoria.

La norma che impone la produzione dell’attestato di prestazione energetica nel caso di vendita, trasferimento a titolo gratuito o nuova locazione (art. 6, comma 2, d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192), non contempla deroghe connesse al carattere vincolato dell’immobile oggetto di locazione.
È vero, in effetti, che il precedente art. 3, comma 3, del medesimo decreto prevede che sono escluse dal relativo ambito applicativo i beni culturali e quelli paesaggistici, ma il successivo comma 3-bis precisa che per detti immobili “il presente decreto si applica limitatamente alle disposizioni concernenti: […] a) l’attestazione della prestazione energetica degli edifici, di cui all'articolo 6”.
Risulta dunque confermato l’obbligo di produzione dell’APE anche in caso di locazione di immobili vincolati.

Ricorrendone tutti i presupposti, anche in relazione agli interventi effettuati su immobili vincolati trovano applicazione le generali misure agevolative per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, ovvero la detrazione Irpef di un importo pari al 36% (per le spese sostenute nell’anno 2025) ed al 30% (per le spese sostenute negli anni 2026 e 2027) delle spese per interventi edilizi, fino ad una spesa massima di € 96mila; la detrazione è elevata al 50% per l’anno 2025 ed al 36% per gli anni 2026 e 2027 nel caso in cui le spese siano sostenute per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale).

Con particolare riguardo ai beni vincolati, inoltre, l’art. 15, comma 1, lett. g) del Testo Unico delle Imposte sui Redditi di cui al d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, sancisce la detraibilità dal reddito ai fini Irpef di un importo pari al 19% delle “spese sostenute dai soggetti obbligati alla manutenzione, protezione o restauro delle cose vincolate […] nella misura effettivamente rimasta a carico”.
Ove si tratti di spese per interventi non obbligatori, è necessario presentare al Ministero per i beni culturali una dichiarazione sostitutiva ove si attesti la necessità di effettuare le spese.

Tale ultima detrazione è cumulabile con quelle ordinarie, ma in tal caso la misura della detrazione è ridotta alla metà: dal 19% al 9,5% (comma 6, art. 16-bis, TUIR).
Occorre inoltre precisare che la detrazione in parola riguarda le spese relative alla manutenzione, protezione o restauro delle “cose vincolate” e riguarda, pertanto, sia i beni immobili che i beni mobili.

Per chi effettua interventi su immobili di interesse storico e artistico, si segnala inoltre la proroga dell’art. 65-bis del D.L. 73/2021, convertito con modificazioni dalla L. 106/2021.

Tale norma riconosce un credito d’imposta del 50% delle spese sostenute fino al 2027 per la manutenzione, protezione o restauro dell’immobile, purché restino effettivamente a carico della persona fisica. Il credito è concesso fino a un massimo complessivo di 100.000 euro.

Il legislatore ha tuttavia introdotto riduzioni progressive dei predetti incentivi, che sono parametrate al crescere del reddito personale.

La donazione di immobili vincolati è soggetta ad imposta di donazione in misura fissa di € 200, ai sensi dell’art. 59 del Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni di cui al d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 346. Ciò, a condizione che il donatario presenti all’Agenzia delle Entrate l’attestazione rilasciata dalla soprintendenza in ordine alla sussistenza del vincolo ed all’assolvimento degli obblighi di conservazione e protezione, ai sensi dell’art. 13, dello stesso Testo unico.

A)      Se locatore è persona fisica, soggetto a Irpef.

Fatta salva la possibilità di aderire in alternativa ai regimi fiscali agevolati previsti per gli tutti gli immobili in presenza dei relativi presupposti di legge, i canoni di locazione di un immobile vincolato sono ordinariamente soggetti ad Irpef, determinata assumendo il maggiore importo tra la rendita catastale rivalutata dell’immobile ed il canone pattuito, diminuito forfettariamente del 35% (in luogo del 5% previsto in caso di locazione di immobile non vincolato) (art. 37 del TUIR).

B)       Se locatore è ente commerciale, soggetto a Ires.

Per gli immobili “patrimonio”, ossia diversi dai beni strumentali per l’esercizio dell'impresa e dagli immobili merce, qualora il canone risultante dal contratto di locazione ridotto del 35% risulti superiore al reddito medio ordinario dell’unità immobiliare, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione (art. 90 del TUIR).

C)       Se locatore è ente non commerciale.

L’art. 144 co. 1 del TUIR contiene la disciplina prevista ai fini delle imposte sui redditi degli immobili vincolati posseduti da enti non commerciali residenti.

Ai sensi dell'art. 144 del TUIR se il fabbricato è locato a terzi, il relativo contributo alla formazione del reddito complessivo dell'ente consiste nel maggiore tra il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto del 35% e la rendita catastale, opportunamente rivalutata (del 5%), ai sensi dell'art. 3 co. 48 della L. 662/96.

Se il fabbricato non è locato a terzi, bensì è sfitto o tenuto a disposizione, concorre a formare il reddito complessivo dell'ente non commerciale la metà della rendita catastale, opportunamente rivalutata (del 5%), ai sensi dell'art. 3 co. 48 della L. 662/96, senza peraltro che trovi applicazione la maggiorazione di un terzo prevista dall'art. 41 del TUIR.

La base imponibile IMU è ridotta del 50% per i fabbricati vincolati di interesse storico o artistico ex art. 10 del D.lgs. 42/2004 (art. 1 co. 747 lett. a) della L. 160/2019).

Secondo la giurisprudenza di legittimità, le agevolazioni ai fini dell'ICI e dell'IMU per gli immobili vincolati competono anche se l'interesse storico o artistico riguarda solo una porzione dell'immobile (cfr. Cass. 15.5.2020 n. 9036, resa per la previgente agevolazione ai fini ICI per gli immobili vincolati ex art. 2 co. 5 del DL 16/93).

La Corte di Cassazione (Cass. Civ., Sez. V, Ord. 2.3.2023 n. 6266) ha riconosciuto la cumulabilità di tale riduzione della base imponibile IMU con quella relativa ai fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati ex art. 1 co. 747 lett. b) della L. 160/2019.

In sintesi, in caso di immobile vincolato inagibile o inabitabile, la base imponibile rilevante ai fini IMU deve essere ridotta nella misura pari al 25% di quella ordinaria.

Ai sensi dell'art. 13, primo comma, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni di cui al d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 346, i beni culturali sono esclusi dall’attivo ereditario se sono stati sottoposti al vincolo anteriormente all’apertura della successione e sono stati assolti i conseguenti obblighi di conservazione e protezione; il valore dei beni vincolati, dunque, non concorre alla determinazione della base imponibile dell’imposta sulle successioni.
L’erede decade tuttavia dall’agevolazione se aliena in tutto o in parte i beni in questione prima che sia decorso un quinquennio dall’apertura della successione, in caso di mutamento di destinazione degli immobili o in caso di mancato assolvimento degli obblighi prescritti per consentire l’esercizio del diritto di prelazione da parte dello Stato.

Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, le norme fiscali di favore correlate all’interesse storico o artistico degli immobili si applicano anche nell’ipotesi in cui il vincolo sia apposto su una porzione dell’immobile non separabile “fisicamente e/o economicamente” dal resto dell’edificio (ad esempio sulla facciata; sul portale; ecc.).
Cfr.: Cass. Civ., Sez. V, Sent. 22.5.2006, n. 12024 in materia di Imposta di registro; Cass. Civ., Sez. V, Sent. 14.5.2010, n. 11794, in materia di ICI; Cass. Civ., Sez. VI, Ord. 3.3.2016, n. 4244 in materia di imposte sui redditi (redditi da locazione) e in ultimo Cass. Civ., Sez. III, Ord. 12.3.2025, n. 6636 (ancora in materia di Imposta di registro).

A partire dal 1° gennaio 2025, il Bonus Verde non è più disponibile. Questa agevolazione fiscale, che consentiva una detrazione Irpef del 36% su una spesa massima di 5.000 euro per unità immobiliare, è stata introdotta nel 2018 e prorogata fino al 31 dicembre 2024.
La Legge di Bilancio 2025 non ha previsto ulteriori proroghe; pertanto, le spese sostenute per la sistemazione e manutenzione di giardini, terrazzi e aree verdi private non sono più detraibili con questa misura dal 2025 in poi.

Rimane che l’art. 15, comma 1, lett. g, TUIR consente di detrarre il 19% delle spese sostenute dai soggetti obbligati alla manutenzione, protezione o restauro delle “cose vincolate”.
E tra queste rientrano anche parchi e giardini specificatamente vincolati (cfr. F. Solfaroli Camillocci, Agevolazioni per la manutenzione e la conservazione dei beni culturali ed ambientali, in Documenti del Consorzio per la salvaguardia dei castelli storici del Friuli-Venezia Giulia, n. 92 del 2018).

Ai sensi dell’art. 1, comma 741, lett. a), l. 27 dicembre 2019, n. 160, per “fabbricato” si intende “l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente”.
Pertanto, se l’area di pertinenza dell’immobile vincolato rispetta i requisiti di cui al citato comma 741, ai fini Imu lo stesso si considera parte integrante del fabbricato (e dunque beneficia della riduzione prevista per i fabbricati dichiarati di interesse storico o culturale); in caso contrario, l’area pertinenziale è autonomamente assoggettata ad Imu e, stante il tenore letterale del comma 747, comma a) (che riferisce la riduzione del 50% della base imponibile ai soli fabbricati) non può beneficiare della riduzione.